Acheter un terrain et construire à Martigny : le vrai budget

Le Bas-Valais est l'une des dernières régions de Suisse romande où acheter une parcelle et faire construire reste une option réaliste pour un ménage ordinaire. C'est un projet plus long et plus exigeant qu'un achat d'appartement, avec des postes de coût que personne ne mentionne au moment où l'on visite le terrain — et deux risques juridiques bien identifiés.

Cette page traite les deux voies : l'acquisition d'un bien existant, puis celle d'un terrain suivi d'une construction. Nous ne publions aucun taux, les barèmes cantonaux étant révisables.

Les postes communs à toute acquisition

Poste	Qui le perçoit	Qui le paie	Où se vérifie le montant
Droits de mutation	Canton du Valais	L'acquéreur, sauf convention contraire	Service cantonal des contributions, sur le prix réel
Émoluments du registre foncier	Canton du Valais	L'acquéreur	Tarif cantonal
Honoraires du notaire	Le notaire instrumentant	L'acquéreur, sauf convention contraire	Tarif applicable aux notaires valaisans
Cédule hypothécaire	Registre foncier et notaire	L'emprunteur	Mêmes tarifs, sur le montant du gage
Commission de courtage	Le courtier	Le mandant, en principe le vendeur (art. 412 ss CO)	Le contrat de courtage

Trois principes valent partout en Suisse : c'est l'inscription au registre foncier qui transfère la propriété, l'acte doit être authentique, et les frais se paient en liquidités — les banques n'acceptent en principe pas de les financer.

Acheter un terrain : ce qu'il faut vérifier avant de signer

Un terrain se paie comme un bien immobilier — droits de mutation, émoluments, notaire — mais il s'achète avec d'autres questions.

La zone et l'indice d'utilisation. Ce qui est constructible, sur quelle emprise, à quelle hauteur, avec quelles distances aux limites. Cela se vérifie auprès de la commune, pas auprès du vendeur.
Les servitudes inscrites au registre foncier : passage, canalisations, non-bâtir, hauteur limitée. Elles peuvent réduire fortement ce que vous pourrez construire.
L'équipement de la parcelle. Une parcelle « constructible » n'est pas nécessairement raccordée. Eau, électricité, égouts, télécommunications, accès carrossable : faites établir qui paie quoi, et à quelle distance se trouvent les réseaux.
Les taxes de raccordement et de plus-value éventuellement dues à la commune ou au canton. Ce sont des montants réels, à obtenir par écrit avant l'achat.
La nature du sol et les risques naturels. Dans une vallée alpine, la question de la portance, de la nappe et des dangers naturels — crues, laves torrentielles, chutes de pierres selon les secteurs — n'est pas théorique. Les cartes de dangers sont consultables auprès des autorités.
Le droit de superficie, si le terrain est proposé sous cette forme plutôt qu'en pleine propriété : vous n'achetez alors pas le sol mais un droit à durée déterminée, avec une rente. Le calcul économique n'a rien à voir.

Construire : les deux risques à couvrir

L'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs

C'est le risque le plus spécifique, et le moins connu. Le Code civil (art. 837 CC) permet aux artisans et entrepreneurs qui ont fourni matériaux et travail sur un immeuble de requérir l'inscription d'une hypothèque légale sur cet immeuble s'ils n'ont pas été payés. Cette garantie peut grever votre parcelle même si vous avez, vous, payé l'entreprise générale.

Trois protections à exiger avant de signer un contrat d'entreprise générale :

Une garantie bancaire couvrant ce risque, ou une retenue suffisante libérée après l'expiration du délai d'inscription.
La libération des acomptes contre attestation de paiement des sous-traitants, et non sur simple demande.
Un suivi par un professionnel indépendant de l'entreprise qui construit.

La réception et les défauts

À la livraison, la réception des travaux doit être contradictoire et écrite : chaque défaut visible y est consigné. Pour ceux qui apparaissent ensuite, ce sont les délais d'avis des défauts qui commandent — un défaut non signalé dans les formes et les délais devient votre problème. Faites-vous assister par un architecte ou un ingénieur qui ne travaille pas pour le constructeur.

Le budget que les projets de construction oublient. Au prix du terrain et au devis de construction, ajoutez : les frais d'acquisition du terrain, les honoraires d'architecte et d'ingénieur, les taxes et raccordements, les aménagements extérieurs, la cuisine et les finitions souvent hors devis de base, les intérêts intercalaires pendant le chantier, et — si vous êtes locataire — le loyer que vous continuez de payer jusqu'à la livraison. Faites cette liste avant de faire une offre sur la parcelle, pas après.

Ce que le budget ne comprend pas

Les fonds propres. Une part du prix doit être financée sur fonds propres, dont une fraction ne peut pas provenir du 2ᵉ pilier (LPP). Un retrait ou une mise en gage a des conséquences fiscales et prévoyantielles à calculer avant.
L'amortissement, charge périodique et non coût d'entrée.
La valeur locative, revenu imposable théorique que génère l'occupation de son propre logement.
L'entretien d'une maison individuelle, entièrement à votre charge — contrairement à une PPE où il est mutualisé. Voir notre page PPE et charges.

Le calendrier d'un projet de construction

Vérification du terrain : zone, indice, servitudes, équipement, dangers naturels.
Estimation du coût total, terrain et construction, avec un professionnel indépendant.
Accord de financement écrit, couvrant la phase de chantier et la phase définitive.
Acquisition du terrain par acte authentique et inscription au registre foncier.
Autorisation de construire auprès de la commune, avec la mise à l'enquête et les délais d'opposition.
Contrat d'entreprise, avec garanties contre l'hypothèque légale.
Chantier, acomptes contre avancement justifié.
Réception, contradictoire et écrite.

Questions fréquentes

Quel pourcentage prévoir en plus du prix ?

Pour un bien existant, celui que le notaire chiffre sur votre dossier. Pour une construction, la question n'a pas de sens : c'est un budget de projet, pas un pourcentage.

Construire revient-il moins cher qu'acheter ?

Parfois, et à condition d'avoir tout budgété. Ce qui coûte cher dans un projet de construction, ce ne sont presque jamais les murs : ce sont les postes oubliés et les retards.

Puis-je utiliser mon 2ᵉ pilier ?

Oui, pour une résidence principale, dans les conditions prévues par la loi. Non pour une résidence secondaire — voir notre page dédiée aux résidences secondaires.

Le notaire vérifie-t-il le terrain ?

Il vérifie l'état du registre foncier, les servitudes et les gages. Il ne vérifie ni la faisabilité de votre projet, ni l'équipement, ni les dangers naturels : ces vérifications-là vous incombent, avec la commune et un mandataire technique.

Pour aller plus loin

Pour situer votre budget, consultez notre comparatif des quartiers. Si vous n'êtes pas domicilié en Suisse, vérifiez d'abord votre situation au regard de la Lex Koller.

État en août 2026. Les barèmes cantonaux, tarifs du registre foncier, tarifs notariaux et règles de construction sont révisables : seuls les documents publiés par le canton du Valais et la commune de Martigny font foi. Ce contenu est informatif et ne remplace pas l'avis d'un notaire, d'un architecte ou d'un conseil juridique. Sources : Code civil suisse (RS 210, notamment art. 837), Code des obligations (RS 220), service cantonal des contributions et registre foncier du canton du Valais.