Un chalet à vingt minutes : ce que la Lex Weber autorise
À Martigny, la question de la résidence secondaire se pose rarement pour la ville elle-même. Elle se pose pour ce qu'il y a autour : les vallées latérales, les villages d'altitude, les stations accessibles en vingt ou trente minutes. Et là, la réponse change complètement d'une commune à l'autre.
C'est la particularité d'un bassin qui mélange une ville habitée à l'année et une couronne de communes de villégiature. Cette page explique la règle, et surtout comment savoir laquelle s'applique à un bien donné.
La règle, en une phrase
La LRS, loi fédérale sur les résidences secondaires (RS 702), dite Lex Weber, interdit l'autorisation de nouvelles résidences secondaires dans les communes où celles-ci dépassent 20 % du parc de logements. Elle s'applique à tout le monde, Suisses compris — c'est ce qui la distingue de la Lex Koller, qui ne vise que les personnes domiciliées à l'étranger.
Le seuil s'apprécie commune par commune, et la part de chacune est arrêtée chaque année par l'Office fédéral du développement territorial (ARE). Cet inventaire fait seul foi.
Deux mondes à quelques kilomètres
| Une ville de plaine comme Martigny | Une commune de villégiature voisine | |
|---|---|---|
| Situation au regard du seuil | Parc occupé à l'année, très en dessous des 20 %. | Souvent au-dessus, parfois très largement. |
| Construction neuve en résidence secondaire | Non bloquée par la LRS. | Fermée par la LRS si le seuil est dépassé. |
| Ce qui s'achète | Du logement, neuf ou ancien, sans contrainte d'affectation liée à la LRS. | De l'existant, dont l'affectation inscrite au registre foncier détermine l'usage possible. |
| Effet sur les prix | Marché de résidents, prix portés par l'emploi local. | Rareté légale et permanente : un logement porteur d'une affectation qu'on ne peut plus créer vaut d'autant plus. |
Les deux documents à obtenir avant toute offre sur un bien de montagne, sans exception. D'abord l'inventaire de l'ARE pour la commune concernée, à la date de votre projet : il dit si de nouvelles résidences secondaires peuvent y être autorisées. Ensuite l'extrait du registre foncier du bien précis, qui porte la mention de son affectation — résidence principale, résidence secondaire, logement créé sous l'ancien droit, hébergement touristique. Cette mention détermine ce que vous pourrez faire du bien et à qui vous pourrez le revendre. Faites-les lire par un notaire valaisan. C'est le point le plus important de cette page.
Ce que l'affectation autorise, et ce qu'elle interdit
- Acheter un logement existant et l'utiliser en résidence secondaire : possible, si l'affectation inscrite le permet.
- Construire neuf en résidence secondaire dans une commune au-dessus du seuil : fermé, sauf régimes particuliers prévus par la loi.
- Transformer une résidence principale en résidence secondaire : c'est précisément ce que la loi entend empêcher là où le seuil est dépassé.
- Démolir et reconstruire, ou agrandir un logement créé sous l'ancien droit : possible dans des limites définies par la loi et par la pratique. À faire qualifier avant l'achat, jamais après.
- Louer aux vacanciers : la LRS ne l'interdit pas, et c'est même souhaité pour limiter les « lits froids ». Vérifiez en revanche le règlement de la PPE, qui peut l'encadrer — voir notre page PPE et charges.
Et si vous n'êtes pas domicilié en Suisse
Une seconde loi s'ajoute, indépendante : la Lex Koller (LFAIE, RS 211.412.41), qui soumet à autorisation l'acquisition par une personne à l'étranger et n'ouvre la voie du logement de vacances que dans les communes touristiques reconnues, sous contingent cantonal et plafonds de surface.
Les deux lois se cumulent : il faut trouver un logement dont l'affectation permet l'usage recherché, et obtenir l'autorisation d'acquérir. Un bien peut parfaitement passer l'une et échouer à l'autre. Voir notre page Lex Koller à Martigny.
Le financement, obstacle réel dans les deux cas
Que le bien soit en ville ou en montagne, une résidence secondaire ne se finance pas comme une résidence principale :
- Le 2ᵉ pilier (LPP) est indisponible. Son utilisation en vue de l'acquisition d'un logement est réservée à la résidence principale de l'assuré. C'est une règle de prévoyance, et elle ne se négocie pas.
- Les fonds propres exigés sont supérieurs et l'amortissement plus rapide.
- La charge théorique est calculée sur l'ensemble de votre endettement immobilier, résidence principale comprise. C'est le calcul qui écarte le plus de dossiers.
- La valeur locative du second logement s'ajoute à votre revenu imposable, comme celle du premier.
Questions fréquentes
Puis-je acheter un mayen au-dessus de Martigny ?
Cela dépend entièrement de la commune de situation et de l'affectation inscrite. Un mayen n'est pas automatiquement un logement au sens du droit, et sa transformation en habitation relève de règles propres. C'est un achat qui se prépare avec un notaire, pas sur un coup de cœur.
Une commune peut-elle repasser sous le seuil des 20 % ?
Théoriquement oui, si la part de résidences secondaires diminue. En pratique, dans les communes de villégiature, c'est très improbable. L'inventaire annuel de l'ARE est la seule source à consulter.
Un chalet ancien vaut-il plus cher qu'un neuf ?
Dans une commune au-dessus du seuil, un logement existant porteur d'une affectation en résidence secondaire dispose d'un droit qu'on ne peut plus créer — et cela se paie. C'est l'inverse de la logique habituelle, et cela surprend les acquéreurs venus d'ailleurs.
Et si j'achète pour y vivre à l'année ?
Alors la LRS ne vous gêne pas : elle vise les résidences secondaires. Mais l'affectation inscrite doit correspondre, et un logement affecté en résidence principale ne s'utilise pas librement autrement.
Pour aller plus loin
Le budget d'une acquisition valaisanne figure dans notre guide des frais d'acquisition, et la lecture du marché local dans l'observatoire du marché de Martigny. Pour les communes de la couronne, voir notamment Martigny-Combe, qui monte vers le col de la Forclaz.
État en août 2026. L'inventaire de l'ARE, les contingents LFAIE et les exigences bancaires évoluent : vérifiez l'état du droit à la date de votre projet. Ce contenu est informatif et ne remplace pas l'avis d'un notaire, d'un conseil fiscal ou d'un établissement bancaire. Sources : LRS (RS 702), LFAIE (RS 211.412.41), Office fédéral du développement territorial, canton du Valais.